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Vender una vivienda protegida: precio máximo, autorización y plazos

8 min de lectura · nivel avanzado · revisada el 11 de octubre de 2026

¿Puedo vender mi vivienda protegida y a qué precio?

Sí, pero durante el plazo de protección la venta está sujeta a un precio máximo fijado por la normativa de tu comunidad, y en muchos casos hace falta una autorización previa y haber vivido en ella un mínimo de años. La Administración puede además ejercer tanteo y retracto y quedarse la vivienda a ese precio.

Lo primero: mira tu calificación

Todo depende de dos datos que están en tu calificación definitiva: a qué norma se acogió la vivienda y cuántos años dura su protección. Sin eso no hay respuesta posible, porque los regímenes conviven: en el mismo portal puede haber un piso cuya protección venció y otro al que le quedan quince años.

Si el plazo de protección ha terminado, la vivienda es libre: vendes al precio que quieras, como cualquier otra. Confirma que consta así en el registro.
Si el plazo sigue vivo, la venta se llama *segunda transmisión* y está intervenida: precio máximo, comprador que cumpla requisitos y, con frecuencia, autorización previa.

Cómo se calcula el precio máximo de segunda transmisión

El mecanismo general es el mismo en casi todas partes, aunque los números cambien: se parte del precio máximo vigente por metro cuadrado para la zona y el régimen de tu vivienda, se multiplica por la superficie útil, y se suman los anejos (garaje y trastero) con sus propios límites de superficie computable.

Algunas comunidades actualizan ese módulo con la evolución del IPC desde la calificación; otras publican órdenes anuales con el precio por zona. Catalunya, por ejemplo, indexa el precio de la primera transmisión con la variación del IPC oficial; Andalucía publica una calculadora orientativa; Madrid reparte las cifras entre una orden de precios y resoluciones posteriores.

En la calculadora de reventa aplicamos el modelo de tu comunidad cuando lo hemos podido verificar contra su texto oficial, te decimos qué norma se ha usado y enlazamos a la fuente. Cuando no está verificado, no inventamos un número: te llevamos a la Administración competente.

La autorización previa y los años mínimos

Muchas comunidades exigen que hayan pasado unos años mínimos desde la compra antes de poder transmitir, y una autorización administrativa previa a la venta. La lógica es evitar que la vivienda protegida se use como operación especulativa: se adjudicó para vivir en ella.

Los plazos y la necesidad de autorización varían mucho, y también según si la promoción fue pública o privada. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la vivienda protegida de promoción pública requiere autorización y un periodo mínimo de tenencia antes de poder venderse. Comprueba siempre el caso concreto en el portal de tu comunidad antes de firmar nada, incluida una reserva con arras.

¿Ya puedo vender o alquilar mi VPO? Comunidad por comunidad

Años mínimos, quién autoriza y cuánto tarda, con la norma de cada comunidad leída el 11-10-2026. Donde pone «sin dato oficial» no hemos leído la regla en una página oficial y te dejamos el portal; los tiempos que cuenta la gente en foros van marcados como relatos, no como reglas. La misma tabla está en la calculadora de reventa, que preselecciona tu comunidad.

Tu comunidad

Vender o alquilar una vivienda protegida en segunda transmisión, por comunidad autónoma. Fuentes leídas el 11-10-2026.

Andalucía

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos para las viviendas calificadas desde el 24-1-2026: la Ley 5/2025 eliminó la prohibición de disponer de diez años. Las calificadas antes conservan sus diez años desde la calificación definitiva (disposición transitoria primera).
¿Y alquilarla?: Sin años mínimos en la ley, pero antes de alquilar hay que presentar una declaración responsable con una causa justa (trabajo, enfermedad u otra que fije el reglamento), art. 77. Una declaración inexacta deja sin efecto el contrato.
Quién autoriza y trámite: Autorización previa de la Consejería de vivienda, en la Delegación Territorial de tu provincia (arts. 75 y 76); la misma solicitud abre el tanteo, que dura 60 días naturales (art. 84.3). Sin la resolución, o sin la solicitud con el plazo reglamentario vencido, el notario no autoriza la escritura.
Plazo oficial u observado: Plazo oficial: la ley lo remite al reglamento y la web de la Junta no lo publica (sin dato oficial). Lo que cuenta la gente en el hilo de HelpMyCash, como relato de foro y no como regla: menos de 30 días (enero de 2023), 43 días sin respuesta en Sevilla (abril de 2023), seis meses en Málaga (de enero a julio de 2024).

Aragón

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Aragón
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Asturias

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Asturias
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Canarias

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Canarias
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Cantabria

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Cantabria
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Castilla y León

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Castilla y León
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Castilla-La Mancha

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Castilla-La Mancha
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Catalunya

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos en la Llei 18/2007: toda venta durante la calificación necesita el visado del contrato por la Agència de l'Habitatge antes de la escritura, y sin visado la transmisión es nula (art. 85). Si compraste con ayudas estatales, el plan que las dio fija su plazo (diez años en el RD 2066/2008).
¿Y alquilarla?: El mismo trámite: el contrato de alquiler se presenta a visado en la Agència (sol·licitud de visat) y la renta no puede superar la máxima de la calificación. El inquilino debe destinarla a residencia habitual.
Quién autoriza y trámite: Agència de l'Habitatge de Catalunya: sol·licitud de visat de venda o lloguer d'HPO, sin tasa, siempre antes de la escritura. Antes hay que notificar la intención de vender: la Generalitat tiene dos meses, más quince días en segundas transmisiones, para ejercer el tanteo o proponer comprador (art. 90).
Plazo oficial u observado: Plazo oficial del visado: un mes para viviendas calificadas con las normas de 2005 o posteriores, tres meses para las anteriores (tràmit oficial).

Ceuta

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Ceuta
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Comunitat Valenciana

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos en el Decreto 180/2024: cada venta pasa por el visado del Servicio Territorial, que comprueba al comprador y el precio (art. 48); la escritura se firma en seis meses desde el visado. La protección dura como máximo 30 años desde la calificación definitiva (20 en suelo no reservado, 15 en vivienda joven) y es permanente en promoción pública (art. 7).
¿Y alquilarla?: Solo quien no puede ocuparla por causa justificada puede alquilarla: el contrato se presenta a visado y la renta no supera la máxima vigente al firmar (art. 49).
Quién autoriza y trámite: Servicio Territorial de Vivienda de tu provincia: visado del contrato de compraventa o de alquiler (arts. 43 y 48); conceder el visado supone renunciar al tanteo (art. 48.5). El precio máximo se certifica con el trámite 113 de la GVA.
Plazo oficial u observado: El decreto no fija plazo para resolver el visado y el trámite 113 tampoco lo publica: sin dato oficial.

Euskadi

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos: la calificación es permanente y cada venta pasa por el visado del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda (Decreto 39/2008, arts. 11 y 25). Si vendes antes de un año desde la compra, el precio es el de la primera transmisión (art. 6.3). Con cantidades aplazadas a la Administración hay que pagarlas antes (art. 24.8).
¿Y alquilarla?: Solo con autorización expresa de la Delegación Territorial, por causas temporales acreditadas (trabajo, salud, dependencia de un familiar: de uno a cinco años); contratos de cinco años como máximo, y no si tú, tu cónyuge o tu pareja tenéis otra vivienda (art. 24).
Quién autoriza y trámite: Delegación Territorial de Vivienda del Gobierno Vasco: visado del contrato de compraventa, que presenta quien vende y vale como notificación para el derecho de adquisición preferente (Ley 3/2015); autorización de alquiler de la misma Delegación.
Plazo oficial u observado: Visado: cuatro meses; sin resolución, se entiende concedido (art. 25.9). Autorización de alquiler: tres meses, con silencio positivo (art. 24.7) (Decreto 39/2008).

Extremadura

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Extremadura
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Galicia

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Galicia
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Illes Balears

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos en la página oficial. En segundas transmisiones el comprador presenta una declaración responsable en 30 días desde el contrato, que sustituye al visado; sin ella no hay escritura ni inscripción (Govern de les Illes Balears).
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial en la página de segundas transmisiones: el visado de los contratos de alquiler se explica en la misma web.
Quién autoriza y trámite: Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (declaración responsable del comprador). Quien vende debe notificar antes al IBAVI su decisión de vender: la Administración tiene derecho de adquisición preferente (página oficial).
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial: la página no fija plazo para la notificación ni para la respuesta.

La Rioja

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de La Rioja
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Madrid

¿Cuándo puedes vender?: VPO de promoción pública: cinco años desde la compra, salvo justa causa. Resto (VPPB, VPPL, VPO de promoción privada): sin años mínimos si no hubo préstamo cualificado ni ayudas; con ayudas, autorización y devolución mientras dure el plazo del plan (cinco años desde el cobro en planes de la Comunidad, diez desde la subrogación en planes estatales) (página oficial).
¿Y alquilarla?: VPO de régimen general y especial, VPP, VPPB y VPPL: se puede, presentando el contrato a visado en 10 días desde la firma; no en VPO de promoción pública, VPPA ni VPPAOCJ. Con ayudas dentro de su plazo (diez años plan estatal, cinco plan de la Comunidad), autorización previa y devolución (página oficial).
Quién autoriza y trámite: Dirección General de Vivienda y Rehabilitación: autorización de transmisión de VPO o VPP, con tasa, cuando hace falta; visado del contrato de alquiler ante la Consejería. Una vivienda adjudicada por una empresa municipal tiene además las condiciones de su ayuntamiento.
Plazo oficial u observado: Autorización de venta: la web oficial no indica plazo (sin dato oficial). Visado del alquiler: seis meses; sin respuesta, se entiende otorgado (página oficial).

Melilla

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Melilla
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Murcia

¿Cuándo puedes vender?: Sin dato oficial
¿Y alquilarla?: Sin dato oficial
Quién autoriza y trámite: Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Murcia
Plazo oficial u observado: Sin dato oficial

Navarra

¿Cuándo puedes vender?: Sin años mínimos para vender, pero con ayudas hay que devolverlas con intereses si transmites antes de diez años desde la calificación definitiva (LF 10/2010, art. 5.1), y la transmisión gratuita está prohibida cinco años (art. 44.1). El comprador debe cumplir requisitos: ingresos ponderados hasta 6,5 veces el SARA y no haber transmitido una vivienda en los últimos cinco años (DA 1ª y art. 17.6, según la LF 9/2025).
¿Y alquilarla?: El contrato de alquiler también se visa y el inquilino debe cumplir requisitos (hasta 6,5 veces el SARA). La renta de un propietario particular tiene tope en la ley: 5,40 €/m² útil en el texto consolidado (art. 10.2.a) leído el 11-10-2026.
Quién autoriza y trámite: Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra: visado del contrato de compraventa, a presentar en 15 días desde la firma, y comunicación previa para el tanteo, que dura 60 días (art. 50.1); el retracto, dos meses desde la entrega de la escritura (art. 51.2).
Plazo oficial u observado: Visado: dos meses; sin respuesta, se entiende desestimado (LF 10/2010, art. 6).

Vender o alquilar una vivienda protegida en segunda transmisión, por comunidad autónoma. Fuentes leídas el 11-10-2026.
Comunidad	¿Cuándo puedes vender?	¿Y alquilarla?	Quién autoriza y trámite	Plazo oficial u observado
Andalucía	Sin años mínimos para las viviendas calificadas desde el 24-1-2026: la Ley 5/2025 eliminó la prohibición de disponer de diez años. Las calificadas antes conservan sus diez años desde la calificación definitiva (disposición transitoria primera).	Sin años mínimos en la ley, pero antes de alquilar hay que presentar una declaración responsable con una causa justa (trabajo, enfermedad u otra que fije el reglamento), art. 77. Una declaración inexacta deja sin efecto el contrato.	Autorización previa de la Consejería de vivienda, en la Delegación Territorial de tu provincia (arts. 75 y 76); la misma solicitud abre el tanteo, que dura 60 días naturales (art. 84.3). Sin la resolución, o sin la solicitud con el plazo reglamentario vencido, el notario no autoriza la escritura.	Plazo oficial: la ley lo remite al reglamento y la web de la Junta no lo publica (sin dato oficial). Lo que cuenta la gente en el hilo de HelpMyCash, como relato de foro y no como regla: menos de 30 días (enero de 2023), 43 días sin respuesta en Sevilla (abril de 2023), seis meses en Málaga (de enero a julio de 2024).
Aragón	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Aragón	Sin dato oficial
Asturias	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Asturias	Sin dato oficial
Canarias	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Canarias	Sin dato oficial
Cantabria	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Cantabria	Sin dato oficial
Castilla y León	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Castilla y León	Sin dato oficial
Castilla-La Mancha	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Castilla-La Mancha	Sin dato oficial
Catalunya	Sin años mínimos en la Llei 18/2007: toda venta durante la calificación necesita el visado del contrato por la Agència de l'Habitatge antes de la escritura, y sin visado la transmisión es nula (art. 85). Si compraste con ayudas estatales, el plan que las dio fija su plazo (diez años en el RD 2066/2008).	El mismo trámite: el contrato de alquiler se presenta a visado en la Agència (sol·licitud de visat) y la renta no puede superar la máxima de la calificación. El inquilino debe destinarla a residencia habitual.	Agència de l'Habitatge de Catalunya: sol·licitud de visat de venda o lloguer d'HPO, sin tasa, siempre antes de la escritura. Antes hay que notificar la intención de vender: la Generalitat tiene dos meses, más quince días en segundas transmisiones, para ejercer el tanteo o proponer comprador (art. 90).	Plazo oficial del visado: un mes para viviendas calificadas con las normas de 2005 o posteriores, tres meses para las anteriores (tràmit oficial).
Ceuta	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Ceuta	Sin dato oficial
Comunitat Valenciana	Sin años mínimos en el Decreto 180/2024: cada venta pasa por el visado del Servicio Territorial, que comprueba al comprador y el precio (art. 48); la escritura se firma en seis meses desde el visado. La protección dura como máximo 30 años desde la calificación definitiva (20 en suelo no reservado, 15 en vivienda joven) y es permanente en promoción pública (art. 7).	Solo quien no puede ocuparla por causa justificada puede alquilarla: el contrato se presenta a visado y la renta no supera la máxima vigente al firmar (art. 49).	Servicio Territorial de Vivienda de tu provincia: visado del contrato de compraventa o de alquiler (arts. 43 y 48); conceder el visado supone renunciar al tanteo (art. 48.5). El precio máximo se certifica con el trámite 113 de la GVA.	El decreto no fija plazo para resolver el visado y el trámite 113 tampoco lo publica: sin dato oficial.
Euskadi	Sin años mínimos: la calificación es permanente y cada venta pasa por el visado del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda (Decreto 39/2008, arts. 11 y 25). Si vendes antes de un año desde la compra, el precio es el de la primera transmisión (art. 6.3). Con cantidades aplazadas a la Administración hay que pagarlas antes (art. 24.8).	Solo con autorización expresa de la Delegación Territorial, por causas temporales acreditadas (trabajo, salud, dependencia de un familiar: de uno a cinco años); contratos de cinco años como máximo, y no si tú, tu cónyuge o tu pareja tenéis otra vivienda (art. 24).	Delegación Territorial de Vivienda del Gobierno Vasco: visado del contrato de compraventa, que presenta quien vende y vale como notificación para el derecho de adquisición preferente (Ley 3/2015); autorización de alquiler de la misma Delegación.	Visado: cuatro meses; sin resolución, se entiende concedido (art. 25.9). Autorización de alquiler: tres meses, con silencio positivo (art. 24.7) (Decreto 39/2008).
Extremadura	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Extremadura	Sin dato oficial
Galicia	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Galicia	Sin dato oficial
Illes Balears	Sin años mínimos en la página oficial. En segundas transmisiones el comprador presenta una declaración responsable en 30 días desde el contrato, que sustituye al visado; sin ella no hay escritura ni inscripción (Govern de les Illes Balears).	Sin dato oficial en la página de segundas transmisiones: el visado de los contratos de alquiler se explica en la misma web.	Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (declaración responsable del comprador). Quien vende debe notificar antes al IBAVI su decisión de vender: la Administración tiene derecho de adquisición preferente (página oficial).	Sin dato oficial: la página no fija plazo para la notificación ni para la respuesta.
La Rioja	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de La Rioja	Sin dato oficial
Madrid	VPO de promoción pública: cinco años desde la compra, salvo justa causa. Resto (VPPB, VPPL, VPO de promoción privada): sin años mínimos si no hubo préstamo cualificado ni ayudas; con ayudas, autorización y devolución mientras dure el plazo del plan (cinco años desde el cobro en planes de la Comunidad, diez desde la subrogación en planes estatales) (página oficial).	VPO de régimen general y especial, VPP, VPPB y VPPL: se puede, presentando el contrato a visado en 10 días desde la firma; no en VPO de promoción pública, VPPA ni VPPAOCJ. Con ayudas dentro de su plazo (diez años plan estatal, cinco plan de la Comunidad), autorización previa y devolución (página oficial).	Dirección General de Vivienda y Rehabilitación: autorización de transmisión de VPO o VPP, con tasa, cuando hace falta; visado del contrato de alquiler ante la Consejería. Una vivienda adjudicada por una empresa municipal tiene además las condiciones de su ayuntamiento.	Autorización de venta: la web oficial no indica plazo (sin dato oficial). Visado del alquiler: seis meses; sin respuesta, se entiende otorgado (página oficial).
Melilla	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Melilla	Sin dato oficial
Murcia	Sin dato oficial	Sin dato oficial	Sin dato oficial: consulta el portal de vivienda de Murcia	Sin dato oficial
Navarra	Sin años mínimos para vender, pero con ayudas hay que devolverlas con intereses si transmites antes de diez años desde la calificación definitiva (LF 10/2010, art. 5.1), y la transmisión gratuita está prohibida cinco años (art. 44.1). El comprador debe cumplir requisitos: ingresos ponderados hasta 6,5 veces el SARA y no haber transmitido una vivienda en los últimos cinco años (DA 1ª y art. 17.6, según la LF 9/2025).	El contrato de alquiler también se visa y el inquilino debe cumplir requisitos (hasta 6,5 veces el SARA). La renta de un propietario particular tiene tope en la ley: 5,40 €/m² útil en el texto consolidado (art. 10.2.a) leído el 11-10-2026.	Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra: visado del contrato de compraventa, a presentar en 15 días desde la firma, y comunicación previa para el tanteo, que dura 60 días (art. 50.1); el retracto, dos meses desde la entrega de la escritura (art. 51.2).	Visado: dos meses; sin respuesta, se entiende desestimado (LF 10/2010, art. 6).

Lo que cambió en 2026. Cuatro comunidades movieron la regla este año:

Andalucía: la Ley 5/2025, en vigor desde el 24-1-2026, quita los diez años de prohibición de disponer a las viviendas nuevas, exige autorización previa de la Delegación Territorial con 60 días de tanteo y una declaración responsable con causa justa para alquilar.
Catalunya: desde el 1-1-2026 (Llei 11/2025) la calificación de las HPO en municipios declarados de mercado residencial tensionado dura mientras dure la declaración (art. 79.5 de la Llei 18/2007). En esos municipios la venta sigue intervenida sin fecha de caducidad.
Comunitat Valenciana: el valor estándar que fija el precio máximo subió a 2.568 €/m² útil desde el 15-8-2026 (Resolución de 13-8-2026); la calculadora de esta página ya lo aplica.
Navarra: la Ley Foral 9/2025 pone requisitos al comprador de una VPO de segunda mano (ingresos ponderados hasta 6,5 veces el SARA, cinco años sin haber transmitido otra vivienda); LexNavarra la aplica a las transmisiones solicitadas desde el 1-1-2026.
Euskadi: el 27-5-2026 el consejero de Vivienda anunció que Etxebide asignará el comprador de las VPO de segunda mano (quien vende avisa a la Delegación y recibe un comprador en tres o cuatro meses). Es una modificación legislativa anunciada: el 11-10-2026 no está en vigor ni consta en etxebide.euskadi.eus, y rige el visado con tanteo y retracto.

Vender por encima del precio máximo: qué pasa

No se puede vender por encima del precio máximo mientras dure la protección, aunque el comprador acepte, y llamar «muebles» al exceso no lo cambia. En Catalunya percibir sobreprecio es infracción muy grave, de 90.001 a 900.000 €, y la Administración puede obligar a devolver el exceso con intereses al comprador de buena fe (Llei 18/2007, arts. 114, 118 y 123.3.f bis). En Andalucía la multa llega a 120.000 € cuando el exceso supera el 40% del precio máximo, y a 25.000 € por debajo (Ley 5/2025, arts. 115 y 117). En Navarra es infracción grave, de 3.001 a 30.000 €, y la sanción puede añadir la devolución del sobreprecio (LF 10/2010, arts. 65.8 y 67). El comprador tiene de su lado que el pacto de sobreprecio es nulo (art. 6.3 del Código Civil, que la ley catalana invoca) y que la escritura exige la autorización o el visado: lo pagado «en B» no tiene recibo, pero sí denuncia.

Tanteo y retracto: la Administración tiene preferencia

Durante la protección, la comunidad suele reservarse el derecho de tanteo (comprar ella al precio máximo antes que tu comprador) y de retracto (subrogarse después si la venta se hizo sin comunicárselo). Por eso el procedimiento normal es notificar la intención de venta, esperar el plazo y luego firmar.

No es un obstáculo si vendes dentro de las reglas: en la práctica la Administración ejerce el tanteo pocas veces. Sí es un problema si intentas saltarte el trámite, porque puede invalidar la operación meses después.

Tu comprador también tiene que cumplir requisitos

Una vivienda protegida en plazo solo puede venderse a alguien que cumpla los requisitos de acceso: límites de ingresos, no ser titular de otra vivienda y, en muchas comunidades, estar inscrito en el registro de demandantes. Tu mercado no es «todo el que pueda pagarlo», sino «todo el que califique».

En la práctica eso significa anunciarla como lo que es y explicar el precio máximo desde el principio. Los compradores que buscan vivienda protegida saben lo que es; los que no, se caerán en la notaría.

Antes de contar con descalificarla

Mucha gente planea la venta libre a partir del día en que caduque la protección. En 2026 esa fecha dejó de existir para una parte del parque: el Plan Estatal 2026-2030 ata la protección de forma permanente a las viviendas que financia, Catalunya la amplió indefinidamente en los municipios tensionados y otras comunidades han anunciado regímenes indefinidos. Lo explica descalificar una vivienda protegida; lo que decide es el expediente de tu vivienda, no la norma más reciente.

Calcular mi precio máximo

Indica municipio, superficie y régimen: aplicamos el modelo verificado de tu comunidad y te enseñamos la norma exacta.

Calcular mi precio máximo

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una VPO antes de los cinco años?

Depende de la comunidad y del régimen: algunas fijan un plazo mínimo de tenencia y exigen autorización, y si hubo ayudas suele haber que devolverlas. Consulta tu calificación y el portal de tu comunidad antes de comprometerte con un comprador.

¿Y si el precio máximo es inferior a lo que pagué?

Puede ocurrir con módulos congelados o revisiones a la baja. En ese caso lo racional suele ser esperar, alquilar si la norma lo permite con autorización, o estudiar la descalificación cuando sea posible.

¿Necesito una inmobiliaria?

No es obligatorio. Sí conviene alguien que conozca el trámite de autorización y tanteo de tu comunidad, porque un error de procedimiento retrasa la venta meses.

¿Cuánto tarda la autorización de venta?

Donde hay plazo oficial: un mes en Catalunya para viviendas calificadas desde 2005 (tres meses para las anteriores), dos meses en Navarra con silencio negativo, cuatro meses en Euskadi con silencio positivo. Madrid no publica plazo para la autorización de venta y Andalucía lo remite al reglamento; en el hilo de HelpMyCash sobre Andalucía la gente cuenta desde menos de un mes hasta seis meses. Hasta que no resuelven no se puede firmar la escritura: pide el trámite al principio, no cuando ya tengas comprador con prisa, y guarda el justificante de presentación.

¿A qué precio puedo venderla en una segunda transmisión?

Al máximo que fije la norma de tu comunidad para el año de la venta y para la calificación de tu vivienda, nunca al de mercado. En unas comunidades manda el módulo vigente en la fecha de venta y en otras se actualiza el precio original con el IPC. La calculadora de precio máximo y la de reventa de esta web aplican la regla de cada comunidad con su norma citada.

¿Puedo venderla por encima del precio máximo si el comprador acepta?

No. El precio máximo es imperativo mientras dure la protección, pacten lo que pacten las partes. El sobreprecio es nulo y además es una infracción: la administración puede sancionar, obligar a devolver la diferencia y, si hubo ayudas públicas, reclamarlas con intereses. Los pagos en B en una VPO son el caso que más denuncias genera y el comprador puede reclamarte años después.

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Fuentes oficiales

Información orientativa, no asesoramiento jurídico. La norma aplicable es la de tu comunidad autónoma y la calificación concreta de la vivienda.

Lo primero: mira tu calificación

Cómo se calcula el precio máximo de segunda transmisión

La autorización previa y los años mínimos

¿Ya puedo vender o alquilar mi VPO? Comunidad por comunidad

Vender por encima del precio máximo: qué pasa

Tanteo y retracto: la Administración tiene preferencia

Tu comprador también tiene que cumplir requisitos

Antes de contar con descalificarla

Calcular mi precio máximo

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una VPO antes de los cinco años?

¿Y si el precio máximo es inferior a lo que pagué?

¿Necesito una inmobiliaria?

¿Cuánto tarda la autorización de venta?

¿A qué precio puedo venderla en una segunda transmisión?

¿Puedo venderla por encima del precio máximo si el comprador acepta?

Fuentes oficiales

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