Vender una vivienda protegida: precio máximo, autorización y plazos

Todo depende de dos datos que están en tu calificación definitiva: a qué norma se acogió la vivienda y cuántos años dura su protección. Sin eso no hay respuesta posible, porque los regímenes conviven: en el mismo portal puede haber un piso cuya protección venció y otro al que le quedan quince años.

• Si el plazo de protección ha terminado, la vivienda es libre: vendes al precio que quieras, como cualquier otra. Confirma que consta así en el registro.
• Si el plazo sigue vivo, la venta se llama *segunda transmisión* y está intervenida: precio máximo, comprador que cumpla requisitos y, con frecuencia, autorización previa.

El mecanismo general es el mismo en casi todas partes, aunque los números cambien: se parte del precio máximo vigente por metro cuadrado para la zona y el régimen de tu vivienda, se multiplica por la superficie útil, y se suman los anejos —garaje y trastero— con sus propios límites de superficie computable.

Algunas comunidades actualizan ese módulo con la evolución del IPC desde la calificación; otras publican órdenes anuales con el precio por zona. Catalunya, por ejemplo, indexa el precio de la primera transmisión con la variación del IPC oficial; Andalucía publica una calculadora orientativa; Madrid reparte las cifras entre una orden de precios y resoluciones posteriores.

En la calculadora de reventa aplicamos el modelo de tu comunidad cuando lo hemos podido verificar contra su texto oficial, te decimos qué norma se ha usado y enlazamos a la fuente. Cuando no está verificado, no inventamos un número: te llevamos a la Administración competente.

Muchas comunidades exigen que hayan pasado unos años mínimos desde la compra antes de poder transmitir, y una autorización administrativa previa a la venta. La lógica es evitar que la vivienda protegida se use como operación especulativa: se adjudicó para vivir en ella.

Los plazos y la necesidad de autorización varían mucho, y también según si la promoción fue pública o privada. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la vivienda protegida de promoción pública requiere autorización y un periodo mínimo de tenencia antes de poder venderse. Comprueba siempre el caso concreto en el portal de tu comunidad antes de firmar nada, incluida una reserva con arras.

Durante la protección, la comunidad suele reservarse el derecho de tanteo (comprar ella al precio máximo antes que tu comprador) y de retracto (subrogarse después si la venta se hizo sin comunicárselo). Por eso el procedimiento normal es notificar la intención de venta, esperar el plazo y luego firmar.

No es un obstáculo si vendes dentro de las reglas: en la práctica la Administración ejerce el tanteo pocas veces. Sí es un problema si intentas saltarte el trámite, porque puede invalidar la operación meses después.

Una vivienda protegida en plazo solo puede venderse a alguien que cumpla los requisitos de acceso: límites de ingresos, no ser titular de otra vivienda y, en muchas comunidades, estar inscrito en el registro de demandantes. Tu mercado no es «todo el que pueda pagarlo», sino «todo el que califique».

En la práctica eso significa anunciarla como lo que es y explicar el precio máximo desde el principio. Los compradores que buscan vivienda protegida saben lo que es; los que no, se caerán en la notaría.