La tasación de una VPO: por qué no puede superar el precio máximo

Cuando se tasa una vivienda protegida para una hipoteca, la Orden ECO/805/2003 —la norma que regula la valoración de inmuebles para finalidades financieras— obliga al tasador a reflejar dos cifras: el valor de mercado y el valor máximo legal de esa vivienda. El valor de tasación que vale a efectos de la hipoteca es el menor de los dos.

En vivienda protegida, el valor máximo legal casi siempre es el más bajo. Ese es el motivo, y el único, por el que tu VPO «no tasa más»: no es que el tasador sea conservador, es que la norma le impide superar el tope.

Los bancos prestan sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación. En vivienda libre, una tasación alta puede reducir la entrada. En vivienda protegida eso no ocurre, porque el techo de la tasación es el precio máximo legal, que suele coincidir casi exactamente con lo que pagas.

• No cuentes con una tasación alta para financiar más del 80%. La palanca en VPO es el aval del ICO, no la tasación.
• La tasación la paga normalmente el comprador y tiene una vigencia limitada (seis meses desde su emisión, según la propia orden). Si el proceso se alarga, puede caducar y haber que repetirla.
• La sociedad tasadora debe estar homologada e inscrita en el Banco de España. El banco puede proponerte una, pero puedes aportar la tuya si cumple ese requisito.

Aquí es donde la regla se vuelve práctica y salva operaciones. Si un vendedor te pide por una vivienda protegida en plazo de protección más de su precio máximo legal, la tasación lo va a reflejar: el banco financiará sobre el valor máximo legal, y la diferencia tendrías que ponerla tú fuera de escritura, que además de ser un problema fiscal es una infracción de la normativa de vivienda protegida.

Antes de firmar arras, calcula el precio máximo. Puedes estimarlo en la calculadora de reventa para las comunidades cuyo modelo hemos verificado, y contrastarlo siempre con la administración competente.

Si el plazo de protección expiró, o la vivienda se descalificó, ya no hay valor máximo legal que aplicar: se tasa como cualquier vivienda libre, por valor de mercado. Por eso, al comprar de segunda mano, lo primero es comprobar en la calificación y en el Registro de la Propiedad si la protección sigue viva.

Cómo funciona ese proceso está en la guía de descalificar una vivienda protegida.