Vender o alquilar tu VPO, o descalificarla: qué puedes hacer y cuándo

Una VPO se vende, pero no a cualquier precio. Cada comunidad publica un módulo por metro cuadrado y una fórmula de actualización, y el resultado es el techo de tu venta: la calculadora de reventa lo estima con la normativa catalana y las tablas de precio máximo recogen el módulo de cada comunidad. Además, la Administración suele reservarse el tanteo y el retracto: puede comprarla ella a ese precio.

El comprador tiene que cumplir los mismos requisitos que tú cumpliste: ingresos, no tener otra vivienda, en muchos casos estar en el registro. Eso reduce el mercado, pero también la burocracia: la comunidad autoriza al comprador, no lo elige. Todo el procedimiento está en vender una vivienda protegida.

La vivienda protegida de compra se califica para ser tu residencia habitual, así que alquilarla es la excepción y exige autorización. Madrid, por ejemplo, obliga a destinarla a domicilio habitual y permanente, entiende que deja de serlo si está desocupada más de tres meses seguidos al año sin autorización, y exige ocuparla en el plazo máximo de un año desde la entrega.

Con la autorización, la renta queda topada y el inquilino suele tener que cumplir los requisitos de acceso. Sin ella, el contrato es una infracción que puede acabar en multa y en la pérdida de la vivienda. Los supuestos en que se concede (traslado por trabajo, cambio de circunstancias) están en alquilar una vivienda protegida.

Descalificar es pedir a la comunidad que la vivienda deje de ser protegida. Solo es posible cuando tu norma lo permite y ha pasado el plazo mínimo, y siempre a cambio de devolver las ayudas públicas que recibió la vivienda, con intereses. Algunas calificaciones no se pueden descalificar nunca: las de promoción pública y las de protección permanente que varias comunidades aplican a las promociones recientes.

Compensa cuando el precio libre menos las ayudas devueltas, los intereses y los impuestos supera con claridad el precio máximo protegido, y cuando de verdad vas a vender o alquilar en libre. Si tu plan es seguir viviendo en ella, no compensa: pagas por una libertad que no vas a usar. El procedimiento y los cálculos están en descalificar una vivienda protegida.

• Mientras la vivienda sea protegida, el precio de venta y la renta están topados. Firmar por encima no vale y se sanciona.
• La obligación de uso habitual sigue viva hasta que se vende, se alquila con permiso o se descalifica.
• Heredarla no la libera: el heredero recibe la vivienda con su calificación. Está explicado en heredar una vivienda protegida.
• Si vendes como protegida, tu comprador tendrá que cumplir el tope de ingresos de tu comunidad: puede comprobarlo en la calculadora. Y si compras otra protegida después, entras de nuevo por convocatoria.