IVA e ITP al comprar una vivienda protegida: qué tipo pagas

La Ley del IVA grava la primera entrega: la que hace el promotor de una vivienda cuya construcción ha terminado. Todo lo demás, las «segundas y ulteriores entregas de edificaciones», está exento de IVA y tributa por ITP. La misma ley aclara que no es primera entrega la que hace el promotor después de usar la vivienda de forma ininterrumpida dos años o más: una promoción alquilada por el promotor y vendida después tributa por ITP.

Para una VPO esto significa: promoción nueva del promotor, IVA; VPO que te vende un particular al precio máximo, ITP. Y el tipo de ITP lo fija tu comunidad, no el Estado.

El tipo superreducido del 4% lo tienen, según el artículo 91.Dos.1.6.º, «las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades».

Es decir: hasta el 30 de noviembre de 2026, hace falta que la calificación diga régimen especial o promoción pública. Una VPO de régimen general, una VPPB de Madrid, una vivienda concertada o de precio tasado pagan el 10%, el mismo tipo que cualquier vivienda nueva. La frase «las VPO pagan el 4%» solo es cierta para una parte de ellas, y la diferencia sobre 150.000 euros son 9.000 euros.

Sobre un precio máximo de 150.000 euros con una plaza de garaje vinculada de 15.000: en régimen especial el IVA es el 4% de 165.000, 6.600 euros; en régimen general es el 10%, 16.500 euros. A eso se suman el AJD de la escritura, notaría, registro y gestoría, que la guía de costes desglosa. Ningún tipo de IVA puede aplicarse sobre un precio por encima del máximo legal: el máximo es el de las tablas de precio de cada comunidad.

El ITP lo regula cada comunidad en su ley de tributos cedidos, y varias aplican un tipo reducido cuando lo que se compra es una vivienda protegida, o cuando el comprador es joven o tiene una familia numerosa. Aquí no ponemos ninguna cifra que no hayamos leído en la norma: consulta la agencia tributaria de tu comunidad y guarda la página con la fecha. Se autoliquida ante esa agencia en el plazo que marca el reglamento del impuesto, y el precio de la compra sigue topado por la protección.

Cumplir el tipo de impuesto no te da acceso a la vivienda: para comprar una VPO, nueva o usada, tienes que estar dentro del tope de ingresos de tu comunidad (calculadora) y, para las nuevas, entrar por convocatoria.