Cuánto cuesta de verdad comprar una vivienda protegida

Una vivienda protegida de obra nueva paga IVA, no ITP. Y el tipo depende del régimen de la vivienda, que es exactamente el dato que casi nadie mira antes de firmar:

Sobre una vivienda de 150.000 €, esa diferencia son 9.000 €. Merece la pena confirmar el régimen en la calificación antes de hacer números, y no fiarte de la web que diga «las VPO pagan el 4%»: eso solo es cierto para una parte de ellas.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): se paga al formalizar en escritura pública. El tipo lo fija cada comunidad y suele estar bonificado para vivienda protegida.
• Notaría: la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la suya.
• Registro de la Propiedad: la inscripción.
• Gestoría: habitual cuando hay hipoteca, porque el banco suele imponerla para la tramitación.
• Tasación: necesaria para la hipoteca. En vivienda protegida la tasación no puede superar el precio máximo legal, algo que sorprende a quien espera que «tase más alto».

En la ficha de cada oferta de venta de esta web desglosamos esta cuenta con el régimen concreto de esa promoción, en vez de aplicar un porcentaje genérico.

Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio. El 20% restante, más los gastos, sale de tu bolsillo. Sobre 150.000 €, eso son unos 30.000 € de entrada más entre 6.000 y 15.000 € de impuestos y gastos según el régimen y la comunidad.

Ese muro es la razón principal por la que gente que cumple todos los requisitos acaba renunciando a una adjudicación. Y es justo el problema que ataca el aval público.

La línea de avales del ICO para primera vivienda (Real Decreto 1/2024) permite que el banco financie por encima del 80% porque el Estado garantiza esa parte. No es dinero que te dan: es una garantía que sustituye a la entrada que no tienes.

• Hasta 35 años de edad (o familias con menores a cargo, según la modalidad).
• Ingresos por debajo de 4,5 veces el IPREM anual, unos 37.800 € al año.
• El aval cubre hasta un 20% del importe, y hasta un 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
• Requiere residencia previa en España y que sea tu primera vivienda.
• La línea está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.

Además del aval estatal existen ayudas autonómicas —Madrid tiene su propio programa de primera vivienda, La Rioja aplica el Plan REVIVE a sus promociones— que puedes consultar en la página de ayudas.

En las ofertas de venta comparamos el precio por metro cuadrado con el valor tasado medio de vivienda libre publicado oficialmente para ese municipio. Es una comparación conservadora —valor tasado, no precio de anuncio— pero permite ver la diferencia real en lugar de una promesa.

El descuento se paga con flexibilidad: durante el plazo de protección no puedes vender al precio que quieras ni alquilarla libremente. Si te vas a mudar en tres años, esa restricción pesa; si buscas casa para quedarte, casi nunca pesa.