Cuánto cuesta de verdad comprar una vivienda protegida

Una vivienda protegida de obra nueva paga IVA, no ITP. Y el tipo depende del régimen de la vivienda, que es exactamente el dato que casi nadie mira antes de firmar:

Sobre una vivienda de 150.000 €, esa diferencia son 9.000 €. Merece la pena confirmar el régimen en la calificación antes de hacer números, y no fiarte de la web que diga «las VPO pagan el 4%»: eso solo es cierto para una parte de ellas.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): se paga al formalizar en escritura pública y lo fija cada comunidad. En la compra de una vivienda nueva de 150.000 € va del 0% en Euskadi al 1,5%; Cataluña y Cantabria lo bajan al 0,1% para vivienda protegida, y la Comunitat Valenciana para toda vivienda habitual. La primera venta de una VPO con calificación definitiva puede estar exenta.
• Notaría: la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la suya.
• Registro de la Propiedad: la inscripción.
• Gestoría: habitual cuando hay hipoteca, porque el banco suele imponerla para la tramitación.
• Tasación: necesaria para la hipoteca. En vivienda protegida la tasación no puede superar el precio máximo legal, algo que sorprende a quien espera que «tase más alto».

En la ficha de cada oferta de venta de esta web desglosamos esta cuenta con el régimen concreto de esa promoción y el AJD de su comunidad, en vez de aplicar un porcentaje genérico.

Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio. El 20% restante, más los gastos, sale de tu bolsillo. Sobre 150.000 €, eso son 30.000 € de entrada, más el IVA (6.000 € al 4% o 15.000 € al 10%) y hasta 3.750 € de AJD, notaría, registro y gestoría, con el AJD contado al tipo más alto (1,5%); en tu comunidad puede ser menor o no pagarse.

Ese muro es la razón principal por la que gente que cumple todos los requisitos acaba renunciando a una adjudicación. Y es justo el problema que ataca el aval público.

La línea de avales del ICO para primera vivienda (Real Decreto 1/2024) permite que el banco financie por encima del 80% porque el Estado garantiza esa parte. No es dinero que te dan: es una garantía que sustituye a la entrada que no tienes.

• Hasta 35 años de edad (o familias con menores a cargo, según la modalidad).
• Ingresos por debajo del tope de la provincia donde compras: desde el 19 de junio de 2026, de 4,5 a 7,5 veces el IPREM, de 37.800 a 63.000 € al año para una persona (calcula el de tu provincia). Patrimonio neto de hasta 150.000 €.
• El aval cubre hasta un 20% del importe, y hasta un 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
• Requiere residencia previa en España y que sea tu primera vivienda.
• La línea está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.

Además del aval estatal hay ayudas autonómicas, que puedes consultar en la página de ayudas. Madrid, por ejemplo, tiene su propio programa de primera vivienda, y La Rioja aplica el Plan REVIVE a sus promociones.

No publicamos un porcentaje de descuento frente al mercado libre, porque las medias oficiales disponibles no son comparables con el precio protegido: se miden sobre metros construidos y no útiles, promedian un municipio entero cuando las promociones se concentran en unos pocos barrios, y mezclan obra nueva con segunda mano. En cada oferta verás su precio y su superficie; la comparación con lo que se pide hoy en ese barrio concreto tienes que hacerla tú.

El descuento se paga con flexibilidad: durante el plazo de protección no puedes vender al precio que quieras ni alquilarla libremente. Si te vas a mudar en tres años, esa restricción pesa; si buscas casa para quedarte, casi nunca pesa.