¿Compensa una VPO frente a una vivienda libre?

• Vas a vivir en ella mucho tiempo. La restricción principal es sobre vender y alquilar; si no piensas hacer ninguna de las dos cosas, te cuesta cero.
• Tu municipio tiene precios tensionados. Cuanto mayor sea la diferencia entre el precio protegido y el libre, más grande es el ahorro real.
• No tienes ahorro para la entrada de una vivienda libre. Un precio menor implica una entrada menor, y el aval del ICO puede cubrirla si cumples los requisitos.
• Cumples requisitos de un cupo. Joven, familia numerosa, monoparental, discapacidad: compites en un grupo mucho más pequeño.

El tamaño real de esa diferencia depende de tu barrio, no del promedio de tu municipio: las medias oficiales mezclan zonas caras y baratas, obra nueva y segunda mano, y se miden sobre metros construidos en lugar de útiles. Por eso en cada oferta publicamos su precio y su superficie en vez de un porcentaje de ahorro, y la comparación con lo que se pide hoy en esa misma zona la haces tú.

• Necesitas flexibilidad a corto plazo. Si es probable que te mudes de ciudad en dos o tres años, el precio máximo de reventa y la autorización para alquilar te van a estorbar justo cuando más lo necesites.
• Buscas una inversión. La vivienda protegida no está diseñada para revalorizar libremente; la plusvalía está topada por definición mientras dure la protección.
• El descuento en tu zona es pequeño. En municipios con precios libres moderados, la diferencia puede no compensar las limitaciones.
• Necesitas casa ya. La espera es real y no depende de ti.

Al comparar, pon los dos números completos sobre la mesa: precio más impuestos y gastos. En obra nueva protegida el IVA es del 4% en régimen especial o promoción pública y del 10% en el resto; en vivienda libre de segunda mano se paga ITP al tipo que fije cada comunidad, y en obra nueva libre, el 10% de IVA.

El desglose está en la lección de cuánto cuesta comprar una VPO, y en cada oferta de venta lo calculamos con el régimen concreto de esa promoción.