Llogar el 2026: què et poden demanar i què no

Dos textos manen en un lloguer d'habitatge habitual el 2026: la Llei d'arrendaments urbans (Llei 29/1994, LAU), que és la regla de fons, i el Reial decret llei 29/2026, en vigor des del 8 d'octubre de 2026, que afegeix un topall a la pujada i una pròrroga extraordinària i retoca diversos articles de la llei. El decret està pendent de convalidació a la Diputació Permanent del Congrés: si es deroga, les seves mesures deixen d'aplicar-se aquell dia i queda la llei. Què és en vigor avui, punt per punt.

La renda només s'actualitza un cop l'any, en la data en què es compleix cada any de contracte, i només si el contracte ho diu (LAU, article 18.1). Per a les actualitzacions que toquin entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, la disposició final sisena del RDL 29/2026 hi afegeix dues regles: si la teva renda ja supera el límit màxim del sistema estatal d'índexs de referència, no puja res; en els altres casos puja el que pacteu de nou i, sense nou pacte, com a màxim un 2%. Amb 900 euros al mes, 18 euros.

Continua valent, a més, el límit de la mateixa llei: la pujada mai no pot excedir la variació de l'IRAV, l'índex de referència que publica l'INE cada mes (LAU, article 18.1, últim paràgraf). S'aplica el menor dels dos. I la pujada només és exigible des del mes següent que te la notifiquin per escrit amb el percentatge aplicat (article 18.2).

Si el teu contracte d'habitatge habitual era vigent el 8 d'octubre de 2026 i la seva pròrroga obligatòria o tàcita acaba abans del 31 de desembre de 2028, pots demanar una pròrroga extraordinària per anys, fins a dos més, amb les mateixes condicions. Has d'estar al corrent de pagament i haver-ho estat cada mes els vuit mesos anteriors, i demanar-la tu (RDL 29/2026, disposició final cinquena).

• El propietari l'ha d'acceptar, llevat que pacteu altres condicions, signeu un contracte nou o t'hagi comunicat, en els terminis de l'article 9.3 de la LAU, que necessita l'habitatge per a ell o la seva família amb una causa real i acreditada.
• No s'aplica si acordeu renovar o signar un contracte nou amb una renda almenys un 5% més baixa.
• En zona de mercat residencial tensionat va abans la pròrroga de fins a tres anys de la mateixa llei (article 10.3).
• Si ja vas demanar la pròrroga del decret de març (RDL 8/2026), val sense tornar-la a demanar (disposició transitòria primera).

El RDL 28/2026, un decret diferent amb la seva pròpia votació, canvia l'article 10 de la LAU des del 15 de novembre de 2026: complerts cinc anys de contracte (set si el propietari és una empresa), si ningú no avisa, el contracte es prorroga per cinc més (o set), i així successivament. El propietari ha d'avisar amb sis mesos; el llogater, amb dos. Fins a aquella data continua la regla d'avui: després dels cinc anys, pròrroga per anys fins a tres més si ningú no avisa amb quatre mesos (propietari) o dos (llogater). El detall, amb la indemnització i les seves excepcions, és a la guia dels decrets.

• Fiança: una mensualitat de renda en metàl·lic, obligatòria en signar (LAU, article 36.1). No s'actualitza durant els cinc primers anys (set si el propietari és una empresa).
• Garantia addicional: es pot pactar, però en contractes de fins a cinc anys (set amb propietari empresa) no pot passar de dues mensualitats, i en cap cas et poden exigir que contractis una assegurança d'impagament (article 36.5).
• Despeses d'agència i de formalització del contracte: no es poden repercutir al llogater, ni directament ni indirectament, sota cap concepte (article 20.2). Les despeses de comunitat només si el contracte ho diu per escrit amb el seu import anual, i els tributs de l'habitatge mai, llevat que l'obligat siguis tu (article 20.1).

• Una pujada de més del 2%: contesta per escrit amb el càlcul i la cita de la disposició final sisena, paga la renda actualitzada fins al topall i guarda'n còpia. Sense notificació escrita amb el percentatge, la pujada no és exigible.
• Que marxis en acabar el contracte: si compleixes les condicions, demana la pròrroga extraordinària per escrit abans de la data de finalització.
• Una assegurança d'impagament, més de dos mesos de garantia o els honoraris de l'agència: no són exigibles. Pots acudir a l'oficina de consum o d'habitatge de la teva comunitat; el telèfon gratuït d'informació del Ministeri és el 047.