Alquilar en 2026: qué te pueden pedir y qué no

Dos textos mandan en un alquiler de vivienda habitual en 2026: la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU), que es la regla de fondo, y el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que añade un tope a la subida y una prórroga extraordinaria y retoca varios artículos de la ley. El decreto está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso: si se deroga, sus medidas dejan de aplicarse ese día y queda la ley. Qué está en vigor hoy, punto por punto.

La renta solo se actualiza una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y solo si el contrato lo dice (LAU, artículo 18.1). Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta del RDL 29/2026 añade dos reglas: si tu renta ya supera el límite máximo del sistema estatal de índices de referencia, no sube nada; en los demás casos sube lo que pactéis de nuevo y, sin nuevo pacto, como mucho un 2%. Con 900 euros al mes, 18 euros.

Sigue valiendo además el límite de la propia ley: la subida nunca puede exceder la variación del IRAV, el índice de referencia que publica el INE cada mes (LAU, artículo 18.1, último párrafo). Se aplica el menor de los dos. Y la subida solo es exigible desde el mes siguiente a que te la notifiquen por escrito con el porcentaje aplicado (artículo 18.2).

Si tu contrato de vivienda habitual estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y su prórroga obligatoria o tácita termina antes del 31 de diciembre de 2028, puedes pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta dos más, con las mismas condiciones. Tienes que estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes los ocho meses anteriores, y pedirla tú (RDL 29/2026, disposición final quinta).

• El casero tiene que aceptarla, salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo o te haya comunicado, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o su familia con una causa real y acreditada.
• No se aplica si acordáis renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja.
• En zona de mercado residencial tensionado va antes la prórroga de hasta tres años de la propia ley (artículo 10.3).
• Si ya pediste la prórroga del decreto de marzo (RDL 8/2026), vale sin volver a pedirla (disposición transitoria primera).

El RDL 28/2026, un decreto distinto con su propia votación, cambia el artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre de 2026: cumplidos cinco años de contrato (siete si el casero es una empresa), si nadie avisa, el contrato se prorroga por otros cinco (o siete), y así sucesivamente. El casero tiene que avisar con seis meses; el inquilino, con dos. Hasta esa fecha sigue la regla de hoy: tras los cinco años, prórroga por años hasta tres más si nadie avisa con cuatro meses (casero) o dos (inquilino). El detalle, con la indemnización y sus excepciones, está en la guía de los decretos.

• Fianza: una mensualidad de renta en metálico, obligatoria al firmar (LAU, artículo 36.1). No se actualiza durante los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa).
• Garantía adicional: se puede pactar, pero en contratos de hasta cinco años (siete con casero empresa) no puede pasar de dos mensualidades, y en ningún caso te pueden exigir que contrates un seguro de impago (artículo 36.5).
• Gastos de agencia y de formalización del contrato: no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto (artículo 20.2). Los gastos de comunidad solo si el contrato lo dice por escrito con su importe anual, y los tributos de la vivienda nunca, salvo que el obligado seas tú (artículo 20.1).

• Una subida mayor del 2%: contesta por escrito con el cálculo y la cita de la disposición final sexta, paga la renta actualizada hasta el tope y guarda copia. Sin notificación escrita con el porcentaje, la subida no es exigible.
• Que te vayas al acabar el contrato: si cumples las condiciones, pide la prórroga extraordinaria por escrito antes de la fecha de fin.
• Un seguro de impago, más de dos meses de garantía o los honorarios de la agencia: no son exigibles. Puedes acudir a la oficina de consumo o de vivienda de tu comunidad; el teléfono gratuito de información del Ministerio es el 047.