Decret habitatge 2026: què regeix avui i què passa si es deroga
Els decrets d'habitatge del 6 d'octubre de 2026 (Reials decrets llei 28 i 29/2026) són al BOE i regeixen per dates diferents, i el Congrés els ha de convalidar o derogar. Aquesta pàgina diu, punt per punt i amb la seva font, què s'aplica avui i què canvia segons el que es voti.
Comprovat el 2 de novembre del 2026 al BOE i a congreso.es.
Estat del decret
El Reial decret llei 29/2026 regeix des del 8 d'octubre de 2026 i està pendent de convalidació a la Diputació Permanent del Congrés (consultat a congreso.es el 2 de novembre del 2026). Si es deroga, les seves mesures deixen d'aplicar-se: l'actualització torna al que digui el teu contracte amb el límit de l'IRAV, i no hi ha pròrroga extraordinària.
Què passa a la votació
Cada decret es vota per separat, així que en pot sortir un i caure l'altre. congreso.es encara no ha convocat la sessió que els vota. La premsa dona el 12 de novembre del 2026 com a data prevista (Europa Press, 16 d’octubre del 2026); congreso.es encara no l'ha confirmada. Font ↗
RDL 29/2026: topall del lloguer, pròrroga, TU CASA i IVA
Vigent des del 8 d'octubre de 2026.
Si es convalida
- Continua el topall del 2% a la pujada anual del lloguer, per a les actualitzacions fins al 31 de desembre de 2027.Font: RDL 29/2026, disposición final sexta ↗
- Continua la pròrroga extraordinària de fins a dos anys per al llogater al corrent de pagament.Font: RDL 29/2026, disposición final quinta ↗
- L'IVA del 4% per a l'habitatge protegit nou amb qualificació permanent o indefinida comença l'1 de desembre de 2026.Font: RDL 29/2026, artículo 7, apartado Cuatro ↗
- El préstec TU CASA continua sense poder-se demanar fins que el Consell de Ministres en fixi les condicions i se signi el conveni amb l'ICO.Font: RDL 29/2026, artículo 19 ↗
Si es deroga
- Deixa d'aplicar-se el dia que el BOE publica la derogació. Amb els RDL 26 i 27/2026, el BOE la va publicar el mateix dia de la votació, el 2 d'octubre de 2026.Font: BOE-A-2026-20526 ↗
- Pujada del lloguer: desapareix el topall del 2%. Val el que digui el teu contracte, amb el límit de l'IRAV que publica l'INE cada mes.Font: LAU, artículo 18 y disposición adicional undécima ↗
- Pròrroga extraordinària de fins a dos anys: ja no es pot demanar. Per a la que ja has demanat, cap norma no diu què passa; guarda la carta i la prova que el propietari la va rebre. Quan el Congrés va derogar el RDL 8/2026, a l'abril, el decret següent va donar per vàlides les peticions fetes amb ell.Font: RDL 29/2026, disposición transitoria primera ↗
- IVA: si cau abans de l'1 de desembre, el 4% ampliat no arriba a començar. El 4% continua només per al règim especial i la promoció pública; la resta d'habitatge protegit nou paga el 10%.Font: Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Dos.1.6.º ↗
- El préstec TU CASA desapareix sense que s'hagi pogut demanar.
RDL 28/2026: renovació dels contractes de lloguer
Publicat al BOE; entra en vigor el 15 de novembre de 2026.
Si es convalida
- Des del 15 de novembre, un contracte d'habitatge habitual que ja ha durat cinc anys (set si el propietari és una empresa) es renova per cinc més (o set) si ningú no avisa. El propietari ha d'avisar amb sis mesos; el llogater, amb dos.Font: RDL 28/2026, artículo único (LAU, artículo 10.1) ↗
- Si el propietari no renova, et paga en lliurar l'habitatge la quantitat més alta entre 12 mensualitats i una per cada any que hi hagis viscut. No paga si el necessita per a ell o la seva família, si signeu un contracte nou o en els altres casos que la llei enumera.Font: RDL 28/2026 (LAU, artículo 10.1 y 10.2) ↗
- En els contractes que ja existeixen, la regla nova val per als venciments posteriors al 15 de novembre.Font: RDL 28/2026, disposición transitoria única ↗
Si es deroga
- Si es deroga abans del 15 de novembre, no arriba a entrar en vigor i continua la regla d'avui.Font: RDL 28/2026, disposición final segunda ↗
- La regla d'avui: passats els cinc anys (set si el propietari és una empresa), si ningú no avisa, el contracte es prorroga any a any fins a tres anys més. El propietari avisa amb quatre mesos; el llogater, amb dos.Font: LAU, artículo 10.1 ↗
- No hi ha indemnització per no renovar.
Ja ha passat. El gener de 2019 el Congrés va derogar el Reial decret llei 21/2018, de lloguer, i el BOE va tornar l'article 10 de la llei al seu text anterior. El 2 d'octubre de 2026 va derogar els Reials decrets llei 26 i 27/2026, els anteriors a aquests. Font: BOE-A-2019-799 ↗
Mesura per mesura
Des del 8 d'octubre de 2026
En vigor si no es derogaEl Reial decret llei 29/2026 és en vigor (disposició final onzena): el dia següent a la seva publicació al BOE núm. 249 del 7 d'octubre, llevat de les mesures amb data pròpia.
Font: BOE-A-2026-20823 ↗
Actualitzacions fins al 31 de desembre de 2027
En vigor si no es derogaTopall a l'actualització anual del lloguer (disposició final sisena): res si la renda supera el límit màxim de l'índex de referència; en els altres casos, el nou pacte o, sense pacte, com a màxim el 2%.
Font: BOE-A-2026-20823, Disposición final sexta ↗Calcular la meva pujada màxima →
Contractes que acaben abans del 31 de desembre de 2028
En vigor si no es derogaPròrroga extraordinària per anys, fins a dos, a petició del llogater al corrent de pagament (disposició final cinquena). El propietari l'ha d'acceptar llevat de pacte, contracte nou, necessitat acreditada o una renovació almenys un 5% més barata.
Font: BOE-A-2026-20823, Disposición final quinta ↗Comprovar si puc demanar-la →
Sense data
Sense dataPréstec TU CASA (article 19): creat, al 0% i sense comissions, per la quantitat menor entre el 20% del valor de l'habitatge i 50.000 euros. No es pot demanar fins que un acord del Consell de Ministres fixi qui pot fer-ho i amb quins límits (apartat 5) i se signi el conveni amb l'ICO (apartat 12). L'11 d'octubre, ico.es no tenia pàgina.
Font: BOE-A-2026-20823, Artículo 19 ↗El que sí es demana avui: l'aval de l'ICO →
15 de novembre de 2026
Comença el 15 de novembre del 2026 si no es deroga abansReial decret llei 28/2026: els contractes de lloguer es renoven per cinc anys (set si el propietari és una empresa) si ningú no avisa, amb sis mesos de preavís del propietari i dos del llogater, i el propietari que no renova indemnitza el llogater, llevat d'excepcions (disposició final segona). És un decret diferent, amb la seva pròpia votació.
1 de desembre de 2026
Comença el 1 de desembre del 2026 si no es deroga abansIVA del 4% per a l'habitatge protegit amb qualificació permanent o indefinida que ven el seu promotor (article 7, apartat Quatre). Fins aleshores, el 4% només per a règim especial i promoció pública; la resta, 10%.
Font: BOE-A-2026-20823, Artículo 7, apartado Cuatro ↗IVA i ITP de l'habitatge protegit →
IVA del 4%: qui el paga
El que decideix el 4% és la qualificació de l'habitatge, no que sigui protegit. Les respostes curtes:
Tot habitatge protegit nou paga el 4% des de l'1 de desembre?
No. Decideix la qualificació de l'habitatge, no que sigui protegit. Paga el 4% el de règim especial o de promoció pública i, des de l'1 de desembre de 2026, el que té qualificació permanent o indefinida i el ven el seu promotor. Si la protecció dura un termini, continua al 10%. Hisenda ho aplica així: l'abril de 2026 va respondre que un habitatge de protecció oficial de preu limitat paga el 10%, perquè compta la qualificació.
Font: RDL 29/2026, artículo 7, apartado Cuatro ↗Font: AEAT, novedades de IVA 2026 (27-10-2026) ↗Font: DGT, consulta V0774-26 ↗
Com sé si el meu habitatge té qualificació permanent?
Ho diu la seva cèdula o resolució de qualificació, provisional o definitiva: el règim i quant dura la protecció. Demana-la al promotor abans de signar; l'escriptura de compra la cita. A Euskadi la llei dona qualificació permanent a tot habitatge de protecció pública. El decret no defineix «permanent o indefinida», i Hisenda encara no ha publicat cap consulta sobre la redacció nova.
I si compro un habitatge protegit de segona mà?
No paga IVA sinó ITP, l'impost de la teva comunitat autònoma. El 4% és només per a la primera venda, la que fa el promotor.
I si el decret es deroga?
Si el Congrés deroga el RDL 29/2026 abans de l'1 de desembre, el 4% ampliat no arriba a aplicar-se: queda només per al règim especial i la promoció pública, i la resta d'habitatge protegit nou paga el 10%.
IVA i ITP de l'habitatge protegit, amb les consultes d'Hisenda →
La convalidació
Amb les Corts dissoltes, vota la Diputació Permanent del Congrés. La sessió del 16 d’octubre del 2026 va convalidar els Reials decrets llei 24 i 25/2026, els únics del seu ordre del dia; els d'habitatge no hi eren. congreso.es ha convocat una altra sessió, la del 3 de novembre del 2026, amb un únic punt, una compareixença del Govern; els decrets d'habitatge tampoc no hi són, així que la seva votació continua sense data (comprovat el 2 de novembre del 2026). El termini és de 30 dies des de la promulgació del 6 d'octubre, i el Reglament del Congrés compta els seus terminis en dies hàbils (articles 90.1 i 151.1), així que venç cap a mitjan novembre; congreso.es no publica el dia exacte.
congreso.es ↗Font: Real Decreto-ley 24/2026, Real Decreto-ley 25/2026 (PDF) ↗La votació i la posició de cada partit →
En fòrums com Forocoches es parla d'aquest text com a «decreto Maricarmen»: és el Reial decret llei 29/2026, el mateix que explica aquesta pàgina.
Afegir a les meves fonts de Google ↗