Cómo negociar la hipoteca

Los bancos suelen prestar hasta el 80% del valor de tasación, y en la práctica miran el menor entre la tasación y el precio de compra. No es una ley: es la costumbre del mercado, y los datos del Banco de España la confirman.

Un ejemplo: un piso de 400.000 € tasado en 380.000 €. El banco presta como mucho 304.000 € (el 80% de 380.000). Tú pones 96.000 €, más el impuesto de tu comunidad (en Cataluña, el 10% de ITP: 40.000 €) y los gastos de la compra.

Si tienes 35 años o menos, o hijos menores, el aval del ICO puede cubrir hasta el 20% del préstamo (el 25% si la vivienda tiene letra energética D o mejor), y el banco puede financiar hasta el 100% del menor entre tasación y precio. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.

Para la cuota, el Banco de España y la Agència Catalana del Consum recomiendan que no pase del 30 o 35% de tus ingresos.

• Fijo: el tipo y la cuota no cambian en toda la vida del préstamo. Negocias el tipo.
• Variable: el Euríbor más un diferencial que se pacta, revisado cada seis o doce meses. Negocias el diferencial. La ley prohíbe las cláusulas suelo, y el interés nunca puede ser negativo.
• Mixto: fijo los primeros años y variable después. Negocias los dos tramos y cuánto dura el fijo.

Ninguno es mejor siempre: el fijo te protege si los tipos suben y el variable te favorece si bajan. Pasar después de variable a fijo cuesta poco: como mucho el 0,05% del capital los tres primeros años del préstamo, y nada a partir de ahí.

• El tipo o el diferencial. Es lo que más pesa. La calculadora de abajo dice cuánto vale cada décima.
• Las bonificaciones. El banco rebaja el tipo si contratas nómina, seguros o tarjetas. Por ley tiene que ofrecerte el préstamo con esos productos y sin ellos, para que veas la diferencia.
• Los seguros. Puede exigirte un seguro de hogar y uno que cubra el pago del préstamo, pero tiene que aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, al firmar y en cada renovación, sin cobrarte por revisarla y sin empeorar las condiciones.
• La comisión de apertura, si la hay. Se cobra una sola vez y tiene que cubrir todos los gastos de estudio y tramitación.
• Las comisiones por amortizar antes. La ley pone un techo: en variable, el 0,15% los cinco primeros años o el 0,25% los tres primeros; en fijo, el 2% los diez primeros años y el 1,5% después. Se puede pactar menos, o nada.
• La tasación. El banco tiene que aceptar la que aportes tú si la hizo una tasadora homologada y no ha caducado (dura seis meses), y no puede cobrarte por revisarla. Con ella puedes pedir oferta a varios bancos.
• El plazo. Más años bajan la cuota y suben los intereses totales.

1. Pide oferta a tres bancos o más, empezando por el tuyo.
2. Compara la TAE, no solo el tipo: incluye las comisiones y los productos que el banco exige. En un préstamo variable, mira la TAE variable.
3. Pide cada oferta con productos y sin ellos, y haz la cuenta de la calculadora: la rebaja tiene que pagar lo que cuestan.
4. Enseña la mejor oferta a los demás bancos: es tu argumento.
5. Si usas un intermediario (bróker), tiene que estar inscrito y decirte por escrito, antes de empezar, cuánto le pagarás y qué cobra de los bancos. Sus honorarios cuentan en la TAE.

La escritura de compraventa va aparte: el ITP lo pagas tú, y el resto de gastos de la compra se reparte como pactéis en el contrato.

1. El banco te entrega la oferta vinculante (FEIN), una ficha de advertencias (FiAE), el borrador del contrato y el reparto de gastos. La ley estatal pide al menos diez días naturales antes de firmar; en Cataluña, el Código de consumo pide catorce. Mientras tanto, el banco no puede cambiar la oferta.
2. Eliges notario. La ley te da derecho al asesoramiento gratuito del notario que elijas; en Cataluña, el banco solo puede elegirlo si tú no lo haces.
3. Vas al notario antes de firmar, como tarde el día anterior. Te explica el préstamo cláusula por cláusula, te hace unas preguntas y firma contigo un acta. Es gratis, y sin ella no se puede firmar la hipoteca.
4. En Cataluña puedes revisar la escritura en la notaría cinco días hábiles antes de la firma.
5. Firmas, normalmente la compraventa y la hipoteca el mismo día, una detrás de otra.

Puedes devolver el préstamo antes, entero o en parte, cuando quieras, con un preaviso de un mes como mucho. También puedes llevarte la hipoteca a otro banco (subrogación) o cambiar las condiciones con el tuyo (novación). Si el otro banco te hace una oferta, el tuyo tiene quince días para igualarla.