Cómo negociar el precio de un piso

Quien vende tiene su cifra en la cabeza. Tú necesitas tres o cuatro hechos que la pongan en contexto:

1. El precio por m² de pisos parecidos del mismo barrio: tamaño, estado y año similares. Cada ficha de vivienda lo compara con los de su zona.
2. Lo que se pagó de verdad en el barrio el último año, según el Registro o los notarios. En Barcelona está en la evolución de precios.
3. El tiempo que lleva anunciado y sus bajadas. Un piso que no se mueve en meses tiene más margen. Lo que se suele ceder está en cuánto se puede negociar.
4. La obra que necesita, con un presupuesto o al menos una estimación. Un piso para reformar se compara con el precio más la obra.
5. Lo que falte o preocupe en los papeles: una derrama aprobada, la ITE con defectos, la cédula caducada.

Decide antes tu precio máximo, contando impuestos y gastos, y no lo digas.

• Por escrito, aunque la hayas hablado antes. Un correo al agente o a quien vende basta, y así no hay dudas de qué ofreciste.
• Con el precio y sus razones, en dos o tres frases: «lleva ocho meses anunciado, necesita cocina y baño, y en el barrio se ha vendido a tanto el metro».
• Con condiciones: que el banco te conceda la hipoteca, la fecha de firma que te va bien, qué muebles se quedan, que se entrega vacío.
• Con un plazo para responder, de pocos días.
• Una contraoferta cada vez, y cada concesión a cambio de algo: precio por fecha, precio por muebles.

Empieza por debajo de tu máximo, pero con un número que puedas defender. Una oferta muy baja y sin argumentos, en un piso recién anunciado, suele quedarse sin respuesta.

Hola:

Me interesa el piso de [calle o referencia del anuncio] y os hago una oferta de [precio] €.

La baso en esto: [lleva X meses anunciado], [necesita reformar la cocina y el baño] y [en el barrio se han vendido pisos parecidos a X € el m²].

Condiciones:
- que el banco me conceda la hipoteca;
- firma de la escritura antes del [fecha];
- el piso se entrega vacío, libre de cargas y al corriente con la comunidad;
- [los muebles o electrodomésticos que se quedan].

La oferta vale hasta el [fecha]. Si la aceptáis, firmaríamos arras penitenciales con la condición de la hipoteca por escrito.

Un saludo,
[tu nombre y teléfono]

Si el piso lo vende una agencia, el agente trabaja por encargo de quien vende: es el propietario quien firma con él. En España cualquiera puede ejercer de agente, así que pide siempre por escrito el precio total, lo que cobra y a quién, y un recibo de cada pago. Algunas comunidades, como Cataluña y la Comunitat Valenciana, exigen además un registro. En Cataluña, la ley le exige:

• Estar inscrito en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya y mostrar su número en la oficina y en los anuncios. Puedes comprobarlo en el buscador de la Generalitat.
• Antes de que pagues nada a cuenta, darte por escrito quién es, el piso con su superficie útil, su referencia en el Registro y el precio total con los impuestos y gastos que te tocan. Si vas a adelantar más del 1% del precio, también la edad del edificio, si está ocupado, las cargas y las cuotas y derramas de la comunidad.
• No cobrar a las dos partes por la misma venta, salvo acuerdo expreso. Si te pide honorarios a ti, que conste por escrito antes.
• Tener una garantía que cubre el dinero que recibe hasta que llega a quien corresponde. Pide siempre un recibo.

Cuando os ponéis de acuerdo, se firma un contrato privado y entregas una cantidad a cuenta: las arras. Suele ser un porcentaje del precio (la Generalitat de Cataluña habla de hasta el 10%), pero es costumbre, no un límite legal.

Las arras no te dejan echarte atrás por defecto. Salvo que el contrato diga expresamente que son arras penitenciales, son confirmatorias: una señal de que la compra está cerrada y parte del precio. Con arras penitenciales puedes desistir perdiéndolas, y si es quien vende el que se echa atrás, te las devuelve dobladas. Así lo entiende el Tribunal Supremo con el Código civil (art. 1454), y en Cataluña lo dice su propio Código civil (art. 621-8).

Si vas a pedir hipoteca, escribe una salida en el contrato: el banco, el plazo y que si deniega el préstamo recuperas lo pagado. En Cataluña el Código civil ya la prevé: si el contrato prevé que parte del precio se pagará con un préstamo, nombra el banco y fija un plazo, puedes desistir y recuperar lo pagado justificando por escrito que ese banco te lo ha denegado, salvo que fuera por tu culpa (art. 621-49).

Lo que conviene que diga el contrato:

• Que son arras penitenciales, si quieres poder echarte atrás.
• El banco al que pedirás la hipoteca, el plazo para conseguirla y que, si la deniega, recuperas lo pagado.
• La fecha límite para firmar la escritura.
• Quién paga las derramas ya aprobadas, y que el piso se entrega libre de cargas, de ocupantes y de deudas con la comunidad.
• Qué se queda en el piso: muebles, electrodomésticos, trastero, plaza de aparcamiento.

• La fecha. Una firma rápida, o una lenta si quien vende tiene que buscar casa, vale dinero para la otra parte.
• Los muebles y electrodomésticos que se quedan.
• Las derramas aprobadas que aún no se han cobrado.
• Las reparaciones antes de entregar, o su coste descontado del precio.
• La plusvalía municipal. Por ley la paga quien vende. No cargues con ella sin descontarla del precio.

Lo que no se negocia: los impuestos (el ITP o el IVA) y los aranceles de notaría y registro, que fija la ley.