Qué es una vivienda protegida (y por qué se llama distinto en cada comunidad)

Una vivienda protegida no es una vivienda peor ni más pequeña: es una vivienda normal con un contrato distinto con la Administración. Ese contrato tiene tres patas, y conviene entenderlas juntas porque las tres van siempre en el mismo paquete:

• Precio intervenido. El precio máximo por metro cuadrado lo fija una norma, no el mercado ni el promotor. Ese tope se aplica a la primera venta y, durante el plazo de protección, también a las siguientes.
• Acceso restringido. Solo pueden comprarla o alquilarla quienes cumplen los requisitos: límites de ingresos, no ser titular de otra vivienda, y —en casi toda España— estar inscrito en el registro de demandantes de la comunidad.
• Uso obligado. Tiene que ser tu residencia habitual y permanente. No es un piso para alquilar por tu cuenta, ni una segunda residencia, ni una inversión que revendes al año siguiente.

Si aceptas esas tres condiciones, el beneficio es directo: compras o alquilas por debajo del precio de mercado, con una diferencia que en las ciudades tensionadas es muy grande.

La vivienda protegida es competencia de las comunidades autónomas, y cada una bautizó la suya. Esto confunde muchísimo a quien busca por internet, porque la misma figura aparece con siglas distintas según la web que abras:

Dentro de la vivienda protegida hay regímenes, y son la razón de que dos vecinos del mismo bloque tengan condiciones distintas. El régimen determina a la vez el precio máximo y el límite de ingresos para poder acceder:

• Régimen especial: el precio más bajo y el límite de ingresos más estricto. Es el tramo pensado para las rentas más bajas.
• Régimen general: el tramo central, el más frecuente en las convocatorias.
• Régimen concertado o tasado: precio más alto y límite de ingresos más generoso. Existe en algunas comunidades y no en otras.

El régimen no es una etiqueta comercial: cambia hasta los impuestos que pagas. Una vivienda protegida de nueva construcción en régimen especial o de promoción pública tributa al 4% de IVA; el régimen general y el resto, al 10%. Sobre un piso de 150.000 € esa diferencia son 9.000 € de golpe, y es un dato que se olvida en casi todas las guías. Lo desglosamos en la lección de cuánto cuesta comprar una VPO.

La consecuencia práctica: la vivienda protegida es una vivienda para vivir, no un activo líquido. Si tu plan es comprar y revender en tres años, no es tu producto. Si tu plan es tener casa, es probablemente la mejor operación a tu alcance.

La calificación de vivienda protegida no dura para siempre, pero dura mucho. Durante el plazo de protección, la vivienda sigue sujeta al precio máximo y a las limitaciones de uso y transmisión. Ese plazo se cuenta desde la calificación definitiva y lo fija la norma de cada comunidad y el programa concreto al que se acogió la promoción: no existe un número único para toda España, y desconfía de cualquier web que te dé uno.

Mientras el plazo corre, muchas comunidades se reservan además derechos de tanteo y retracto: la Administración puede quedarse con la vivienda al precio máximo antes que un tercero. No es un problema si vendes dentro de las reglas; es un problema si intentas venderla por encima del tope.