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¿Es VPO esta vivienda? Cómo saberlo, comunidad por comunidad

Antes de comprar, heredar, vender o alquilar un piso conviene saber si sigue siendo vivienda protegida y hasta cuándo: el precio máximo, la autorización de venta y el tanteo de la Administración dependen de eso. Tres documentos lo dicen, y en algunas comunidades hay un trámite que lo certifica por escrito.

Comprobado en las páginas oficiales el 11 de octubre de 2026.

Dónde mirar primero

La calificación no caduca por sí sola ni desaparece al cambiar de dueño: sigue al piso. Por eso se comprueba en los documentos del piso, no en los del vendedor.

  1. La escrituraLa escritura de compra de una vivienda protegida cita la calificación definitiva: su número de expediente, su fecha y la norma a la que se acogió. Con esos dos datos (expediente y fecha) se responde cualquier consulta en tu comunidad.
  2. La nota simple del Registro de la PropiedadLa protección suele constar como limitación o carga de la finca. Se pide en línea en la sede de los Registradores con la dirección o la referencia catastral.
  3. La cédula de calificación definitivaEs el documento con el que la comunidad (en Andalucía, el ayuntamiento desde la Ley 5/2025) declaró la vivienda protegida al acabar la obra. Dice el régimen, la norma y el plazo de protección. Si el vendedor no la tiene, se pide a la administración que la emitió con el número de expediente.

Qué buscar en la nota simple

En una nota simple de una vivienda protegida suelen aparecer, en la descripción de la finca o en el apartado de cargas y limitaciones, frases como estas:

  • «vivienda de protección oficial», «vivienda con protección pública» o la sigla de tu comunidad (VPO, VPP, VPPB, VPPL, HPO, VPT)
  • «calificación definitiva» con una fecha y un número de expediente
  • el régimen (general, especial, precio limitado, promoción pública)
  • «prohibición de disponer» durante unos años, o «derecho de tanteo y retracto» a favor de la Administración
  • la afección al pago de una subvención o de un préstamo cualificado

Una nota simple corriente puede no mostrar la limitación si está en una inscripción antigua: pide entonces la nota continuada o el historial completo de la finca.

Pedir una nota simple (sede de los Registradores) ↗

Quién emite la calificación

La calificación es un acto de la comunidad autónoma: la provisional al empezar la obra y la definitiva al terminarla. Su archivo guarda el expediente, así que cuando la escritura y el registro no lo dejan claro, la respuesta está en la consejería de vivienda. En Andalucía, desde la Ley 5/2025 la otorgan los ayuntamientos.

Hasta cuándo es VPO

El plazo lo fija la calificación de cada vivienda y la norma de su comunidad. Estas son las reglas que hemos leído en un texto oficial; en las demás comunidades la respuesta está en la calificación definitiva.

  • Andalucía

    La Ley 5/2025, en vigor desde enero de 2026, fija la duración de la protección según el programa y la hace permanente en las viviendas construidas sobre suelo dotacional.

    Fuentes ↗ · Comprobado el 17 de septiembre de 2026.

  • Catalunya

    Desde el 1 de enero de 2026, la Llei 11/2025 amplía sin fecha de fin la calificación de las HPO situadas en municipios declarados de mercado residencial tensionado. En esos municipios ya no se puede contar con que la protección caduque.

    Fuentes ↗ · Comprobado el 11 de octubre de 2026.

  • Comunitat Valenciana

    Las viviendas de promoción privada tienen un plazo máximo de protección de 30 años desde la calificación definitiva (Decreto 180/2024); las de promoción pública conservan el plazo con el que fueron calificadas.

    Fuentes ↗ · Comprobado el 11 de octubre de 2026.

  • Galicia

    Desde el 1 de enero de 2025 la protección es permanente en las viviendas de promoción pública y en las de protección autonómica construidas sobre suelo público o promovidas por entidades del IGVS. En las demás dura 30 años desde la calificación definitiva (15 en las de protección autonómica de alquiler); las calificadas antes de 2025 siguen su propia norma.

    Fuentes ↗ · Comprobado el 11 de octubre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si una vivienda es VPO?

Mira la escritura: si la vivienda es protegida, cita la calificación definitiva con su expediente y su fecha. Confírmalo con una nota simple del Registro de la Propiedad, donde la protección consta como limitación de la finca. Si hay dudas, pide a la consejería de vivienda de la comunidad (o, en Catalunya, Madrid y la Comunitat Valenciana, usa su trámite de información) que lo certifique con ese número de expediente.

¿Cuándo deja de ser VPO una vivienda?

Cuando se cumple el plazo de su calificación (varía con la norma y la comunidad: 10, 15, 20, 30 años o más) o cuando la comunidad concede la descalificación a petición del titular. Varias comunidades han hecho permanente la protección de las viviendas recientes: Galicia desde 2025 para la promoción pública y el suelo público, Catalunya en los municipios tensionados desde 2026, Andalucía en el suelo dotacional. Una vivienda con protección permanente no deja de ser VPO nunca.

¿Qué pone en la nota simple de una VPO?

La calificación definitiva con su fecha y expediente, el régimen de protección y, a menudo, una prohibición de disponer o el derecho de tanteo y retracto de la Administración. Si no aparece nada y sospechas que la limitación está en una inscripción antigua, pide la nota continuada.

¿Puedo comprar o vender una VPO de segunda mano?

Sí, dentro del régimen: al precio máximo legal, a un comprador que cumpla los requisitos y, según la comunidad y los años transcurridos, con autorización previa y comunicación para el tanteo. La calculadora de reventa da el precio máximo en las comunidades modeladas.

¿La protección caduca sola cuando pasan los años?

Sí, al cumplirse el plazo de la calificación la vivienda queda libre sin trámite, salvo que la norma la haya hecho permanente. Conviene pedir a la comunidad un informe o certificado que lo acredite antes de vender a precio libre: Madrid y la Comunitat Valenciana lo emiten en su trámite.

Información orientativa leída en las páginas oficiales en la fecha indicada. La calificación concreta de tu vivienda y su norma mandan; la respuesta vinculante la da tu comunidad.

Dónde se consulta en cada comunidad

Tres comunidades tienen un trámite que responde por escrito si la vivienda está protegida, hasta cuándo y a qué precio puede venderse. En el resto no hemos localizado un servicio de consulta en su web oficial: la vía es preguntar a la consejería con el número de expediente de la escritura.

Andalucía

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Tu ayuntamiento, que otorga las calificaciones desde la Ley 5/2025, o la Delegación Territorial ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Aragón

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Suelo y Vivienda de Aragón, la empresa pública de vivienda del Gobierno de Aragón ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Asturias

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Canarias

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Cantabria

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Castilla y León

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Castilla-La Mancha

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Catalunya

Consulta oficial
Informació sobre un habitatge protegit (Agència de l'Habitatge de Catalunya) ↗Presencial para particulares; en línea para empresas. Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
Pide: El número de expediente de la protección oficial (está en la escritura o en la nota del Registre de la Propietat) y una copia de la escritura o de esa nota. Sin tasas.Las condiciones para vender, alquilar o ceder la vivienda: precio máximo, si hace falta autorización y qué cláusulas lleva el contrato. Responde en un plazo de hasta tres meses.

Ceuta

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Comunitat Valenciana

Qué pide, cuánto cuesta y qué da
Pide: La escritura o una nota simple del Registro de la Propiedad con el número de expediente y la referencia catastral, el formulario normalizado y el pago de la tasa (modelo 046). Tasa de 2,50 euros.El precio máximo de venta o de renta en segundas transmisiones y el plazo de protección de la vivienda.

Euskadi

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Extremadura

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Galicia

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Atención al público del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Illes Balears

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

La Rioja

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Madrid

Consulta oficial
Informe para la transmisión de inmuebles protegidos (VPO o VPP) ↗En línea o presencial. Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
Pide: Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, una copia de la escritura y el justificante de la tasa (modelo 030). Tasa de 13,28 euros.Un informe que acredita si la venta necesita autorización, el precio máximo de venta, el plazo de protección o que la vivienda ya está descalificada. Resuelve en tres meses.La cédula: La cédula de calificación definitiva dice el tipo de protección y la norma aplicable. Si no la tienes, su número y su fecha están en la escritura, y con ellos se pide al área de calificaciones de la Comunidad (area_de_calificaciones@madrid.org). comunidad.madrid ↗

Melilla

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Murcia

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.

Navarra

Consulta oficial
Sin fuente oficial localizadaDónde preguntar: Consejería de vivienda de la comunidad ↗Comprobado el 11 de octubre de 2026.
Qué pide, cuánto cuesta y qué da
No hemos localizado un trámite de consulta en su web oficial. Pide a la consejería (o a quien emitió la calificación) copia de la cédula de calificación definitiva o un certificado del plazo de protección, con el número de expediente que figura en la escritura.