IVA i ITP en comprar un habitatge protegit: quin tipus pagues

La llei de l'IVA grava el primer lliurament: el que fa el promotor d'un habitatge un cop acabada la construcció. Tota la resta, els «segons i ulteriors lliuraments d'edificacions», està exempta d'IVA i tributa per ITP. La mateixa llei aclareix que no és primer lliurament el que fa el promotor després d'haver usat l'habitatge de manera ininterrompuda dos anys o més: una promoció que el promotor ha tingut llogada i ha venut després tributa per ITP.

Per a un HPO això vol dir: promoció nova del promotor, IVA; HPO que et ven un particular al preu màxim, ITP. I el tipus de l'ITP el fixa la teva comunitat, no l'Estat.

El tipus superreduït del 4% el tenen, segons l'article 91.Dos.1.6.º, «els habitatges qualificats administrativament com de protecció oficial de règim especial o de promoció pública, quan els lliuraments els efectuïn els seus promotors, inclosos els garatges i annexos situats en el mateix edifici que es transmetin conjuntament. A aquests efectes, el nombre de places de garatge no podrà excedir de dues unitats».

És a dir: cal que la qualificació digui règim especial o promoció pública. Un HPO de règim general, un VPPB de Madrid, un habitatge concertat o de preu taxat paguen el 10%, el mateix tipus que qualsevol habitatge nou. La frase «els HPO paguen el 4%» només és certa per a una part d'ells, i la diferència sobre 150.000 euros són 9.000 euros.

Sobre un preu màxim de 150.000 euros amb una plaça d'aparcament vinculada de 15.000: en règim especial l'IVA és el 4% de 165.000, 6.600 euros; en règim general és el 10%, 16.500 euros. A això s'hi sumen l'AJD de l'escriptura, la notaria, el registre i la gestoria, que la guia de costos desglossa. Cap tipus d'IVA no es pot aplicar sobre un preu per sobre del màxim legal: el màxim és el de les taules de preu de cada comunitat.

L'ITP el regula cada comunitat en la seva llei de tributs cedits, i diverses apliquen un tipus reduït quan el que es compra és un habitatge protegit, o quan el comprador és jove o té una família nombrosa. Aquí no posem cap xifra que no hàgim llegit a la norma: consulta l'agència tributària de la teva comunitat i desa la pàgina amb la data. S'autoliquida davant d'aquesta agència en el termini que marca el reglament de l'impost, i el preu de la compra continua topat per la protecció.

Complir el tipus d'impost no et dona accés a l'habitatge: per comprar un HPO, nou o de segona mà, has d'estar dins del topall d'ingressos de la teva comunitat (calculadora) i, per als nous, entrar per convocatòria.