Què és un habitatge protegit (i per què es diu diferent a cada comunitat)

Un habitatge protegit no és un habitatge pitjor ni més petit: és un habitatge normal amb un contracte diferent amb l'Administració. Aquest contracte té tres potes, i convé entendre-les juntes perquè sempre van totes tres en el mateix paquet:

• Preu intervingut. El preu màxim per metre quadrat el fixa una norma, no el mercat ni la promotora. Aquest topall s'aplica a la primera venda i, durant el termini de protecció, també a les següents.
• Accés restringit. Només el poden comprar o llogar els qui compleixen els requisits: límits d'ingressos, no ser titular de cap altre habitatge i, a gairebé tot Espanya, estar inscrit al registre de sol·licitants de la comunitat.
• Ús obligat. Ha de ser la teva residència habitual i permanent. No és un pis per llogar pel teu compte, ni una segona residència, ni una inversió que revens l'any següent.

Si acceptes aquestes tres condicions, el benefici és directe: compres o llogues per sota del preu de mercat, amb una diferència que a les ciutats tensionades és molt gran.

L'habitatge protegit és competència de les comunitats autònomes, i cadascuna va batejar el seu. Això confon moltíssim qui busca per internet, perquè la mateixa figura apareix amb sigles diferents segons el web que obris:

Dins de l'habitatge protegit hi ha règims, i són la raó per la qual dos veïns del mateix bloc tenen condicions diferents. El règim determina alhora el preu màxim i el límit d'ingressos per poder-hi accedir:

• Règim especial: el preu més baix i el límit d'ingressos més estricte. És el tram pensat per a les rendes més baixes.
• Règim general: el tram central, el més freqüent a les convocatòries.
• Règim concertat o taxat: preu més alt i límit d'ingressos més generós. Existeix en algunes comunitats i en d'altres no.

El règim no és una etiqueta comercial: canvia fins i tot els impostos que pagues. Un habitatge protegit d'obra nova en règim especial o de promoció pública tributa al 4% d'IVA; el règim general i la resta, al 10%. Sobre un pis de 150.000 € aquesta diferència són 9.000 € de cop, i és una dada que s'oblida a gairebé totes les guies. Ho desglossem a la lliçó de quant costa comprar un HPO.

La conseqüència pràctica: l'habitatge protegit és un habitatge per viure-hi, no un actiu líquid. Si el teu pla és comprar i revendre en tres anys, no és el teu producte. Si el teu pla és tenir casa, probablement és la millor operació que tens a l'abast.

La qualificació d'habitatge protegit no dura per sempre, però dura molt. Durant el termini de protecció, l'habitatge continua subjecte al preu màxim i a les limitacions d'ús i de transmissió. Aquest termini es compta des de la qualificació definitiva i el fixa la norma de cada comunitat i el programa concret al qual es va acollir la promoció: no hi ha un número únic per a tot Espanya, i desconfia de qualsevol web que te'n doni un.

Mentre corre el termini, moltes comunitats es reserven a més drets de tanteig i retracte: l'Administració es pot quedar l'habitatge al preu màxim abans que un tercer. No és cap problema si vens dins de les regles; és un problema si intentes vendre'l per sobre del topall.