Quant costa de debò comprar un habitatge protegit

Un habitatge protegit d'obra nova paga IVA, no ITP. I el tipus depèn del règim de l'habitatge, que és precisament la dada que gairebé ningú no mira abans de signar:

Sobre un habitatge de 150.000 €, aquesta diferència són 9.000 €. Val la pena confirmar el règim a la qualificació abans de fer números, i no refiar-te del web que digui «els HPO paguen el 4%»: això només és cert per a una part d'ells.

• AJD (actes jurídics documentats): es paga en formalitzar l'escriptura pública i el fixa cada comunitat. En la compra d'un habitatge nou de 150.000 € va del 0% al País Basc al 1,5%; Catalunya i Cantàbria l'abaixen al 0,1% per a l'habitatge protegit, i la Comunitat Valenciana per a tot habitatge habitual. La primera venda d'un HPO amb qualificació definitiva pot estar exempta.
• Notaria: l'escriptura de compravenda i, si hi ha hipoteca, la de la hipoteca.
• Registre de la Propietat: la inscripció.
• Gestoria: habitual quan hi ha hipoteca, perquè el banc sol imposar-la per a la tramitació.
• Taxació: necessària per a la hipoteca. En l'habitatge protegit la taxació no pot superar el preu màxim legal, cosa que sorprèn qui espera que «taxi més alt».

A la fitxa de cada oferta de venda d'aquest web desglossem aquest compte amb el règim concret d'aquella promoció i l'AJD de la seva comunitat, en lloc d'aplicar un percentatge genèric.

Els bancs financen habitualment fins al 80% del valor més baix entre la taxació i el preu. El 20% restant, més les despeses, surt de la teva butxaca. Sobre 150.000 €, això són 30.000 € d'entrada, més l'IVA (6.000 € al 4% o 15.000 € al 10%) i fins a 3.750 € d'AJD, notaria, registre i gestoria, amb l'AJD comptat al tipus més alt (1,5%); a la teva comunitat pot ser més baix o no pagar-se.

Aquest mur és la raó principal per la qual gent que compleix tots els requisits acaba renunciant a una adjudicació. I és just el problema que ataca l'aval públic.

La línia d'avals de l'ICO per a primer habitatge (Real Decreto 1/2024) permet que el banc financi per sobre del 80% perquè l'Estat garanteix aquesta part. No són diners que et donen: és una garantia que substitueix l'entrada que no tens.

• Fins a 35 anys d'edat (o famílies amb menors a càrrec, segons la modalitat).
• Ingressos per sota del topall de la província on compres: des del 19 de juny de 2026, de 4,5 a 7,5 vegades l'IPREM, de 37.800 a 63.000 € l'any per a una persona (calcula el de la teva província). Patrimoni net de fins a 150.000 €.
• L'aval cobreix fins a un 20% de l'import, i fins a un 25% si l'habitatge té qualificació energètica D o superior.
• Requereix residència prèvia a Espanya i que sigui el teu primer habitatge.
• La línia és vigent fins al 31 de desembre de 2027.

A més de l'aval estatal hi ha ajudes autonòmiques, que pots consultar a la pàgina d'ajudes. La Comunitat de Madrid, per exemple, té el seu propi programa de primer habitatge, i La Rioja aplica el Plan REVIVE a les seves promocions.

No publiquem un percentatge de descompte respecte del mercat lliure, perquè les mitjanes oficials disponibles no són comparables amb el preu protegit: es mesuren sobre metres construïts i no útils, fan la mitjana d'un municipi sencer quan les promocions es concentren en uns pocs barris, i barregen obra nova amb segona mà. A cada oferta en veuràs el preu i la superfície; la comparació amb el que es demana avui en aquell barri concret l'has de fer tu.

El descompte es paga amb flexibilitat: durant el termini de protecció no pots vendre al preu que vulguis ni llogar-lo lliurement. Si et mudaràs d'aquí a tres anys, aquesta restricció pesa; si busques casa per quedar-t'hi, gairebé mai no pesa.