El decreto de vivienda de septiembre de 2026 (RDL 26/2026): qué cambiaba y qué se aplica hoy

Un real decreto-ley rige desde que se publica, pero el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo en 30 días (artículo 86.2 de la Constitución). Esta vez lo derogó. Las medidas que siguen solo volverían con una norma nueva, y entonces esta guía lo dirá con su fecha.

El artículo 7, apartado Cuatro, reescribía el artículo 91.Dos.1.6.º de la Ley del IVA. Añadía al tipo del 4% «las viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida», siempre que las vendiera su promotor. El cambio iba a aplicarse desde el 1 de diciembre de 2026, no desde la publicación.

Con la derogación, ese cambio no llega a aplicarse. Rige el texto de siempre: 4% para las VPO de régimen especial o de promoción pública que vende su promotor, y 10% para el resto de vivienda protegida nueva. La de segunda mano no paga IVA sino ITP, como antes. El detalle, con los artículos, está en la guía de IVA e ITP.

El artículo 19 creaba la línea TU CASA, gestionada por el ICO. Esto es lo que decía el BOE:

• Era para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca, como complemento del préstamo del banco (artículo 19, apartados 1 y 2).
• Financiaba la cantidad menor entre el 20% del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 euros (apartado 3).
• Al 0% de interés y sin comisiones. El texto dice que se concederían «hasta 10 años», con una carencia igual al plazo de la hipoteca, y «por un máximo de 30 años» (apartado 3).
• Quién podía pedirlo, los límites y el dinero de la línea quedaban para un acuerdo posterior del Consejo de Ministros (apartado 4). El decreto no fijaba edad ni ingresos.
• La vivienda comprada con TU CASA quedaba sujeta para siempre a un precio máximo de venta: el de compra, actualizado con el IPC (apartado 9).

Con la derogación, TU CASA desaparece y ningún banco puede ofrecerlo. Sigue vigente el aval del ICO para la primera vivienda: una garantía del Estado, no un préstamo, sobre el tramo de la hipoteca que el banco no suele financiar, para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo.

Tres medidas tocaban a los inquilinos, también a los de una VPO de alquiler. Las tres caen con el decreto:

• Tope del 2% a la actualización de la renta (disposición final sexta). Para contratos que cumplieran su anualidad entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: sin nuevo pacto, la subida no podía pasar del 2%, y no había subida si la renta ya superaba el índice de referencia. No se aplica.
• Prórroga extraordinaria (disposición final quinta). Hasta dos años más, por años, para contratos cuya prórroga terminara antes del 31 de diciembre de 2028, si estabas al corriente de pago los ocho meses anteriores. No se aplica.
• Desahucios (artículo 2). Hasta el 31 de diciembre de 2030, el juzgado suspendía el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa de vivienda cuando demandaba una entidad que compra viviendas o deudas muy por debajo de su valor. En los demás casos, pedía antes un informe a la administración de vivienda y servicios sociales. No se aplica.

• Límite a la compra de viviendas por entidades por menos del 70% de su valor de tasación, hasta el 31 de diciembre de 2028 (artículo 1).
• Una deducción en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual, con límites de renta (artículo 6).
• IVA del 10% para los pisos turísticos desde el 1 de diciembre de 2026 (artículo 7, apartados Uno y Dos).
• Cesión de inmuebles públicos a Casa 47, la entidad estatal de alquiler asequible (artículo 12).

Las convocatorias de Casa 47 y de cada comunidad no dependían de este decreto: siguen con sus plazos y sus bases.

• Si vas a comprar una VPO nueva: haz los números con el IVA de su calificación, 4% o 10%. Pide la calificación al promotor; la guía de costes te da el total que necesitas ahorrado.
• Si contabas con TU CASA para la entrada: no existe. Mira el aval del ICO y las ayudas de tu comunidad.
• Si estás en una convocatoria: nada cambia. Plazos, ingresos y requisitos son los de sus bases. Las que tienen plazo abierto están en convocatorias.