Vendre un habitatge protegit: preu màxim, autorització i terminis

Tot depèn de dues dades que consten a la teva qualificació definitiva: a quina norma es va acollir l'habitatge i quants anys dura la protecció. Sense això no hi ha resposta possible, perquè els règims conviuen: a la mateixa escala hi pot haver un pis amb la protecció vençuda i un altre al qual en queden quinze anys.

• Si el termini de protecció s'ha acabat, l'habitatge és lliure: el vens al preu que vulguis, com qualsevol altre. Confirma que consta així al registre.
• Si el termini continua viu, la venda s'anomena *segona transmissió* i està intervinguda: preu màxim, un comprador que compleixi requisits i, sovint, autorització prèvia.

El mecanisme general és el mateix gairebé a tot arreu, encara que els números canviïn: es parteix del preu màxim vigent per metre quadrat per a la zona i el règim del teu habitatge, es multiplica per la superfície útil i s'hi sumen els annexos (garatge i traster) amb els seus propis límits de superfície computable.

Algunes comunitats actualitzen aquest mòdul amb l'evolució de l'IPC des de la qualificació; d'altres publiquen ordres anuals amb el preu per zona. Catalunya, per exemple, indexa el preu de la primera transmissió amb la variació de l'IPC oficial; Andalusia publica una calculadora orientativa; Madrid reparteix les xifres entre una ordre de preus i resolucions posteriors.

A la calculadora de revenda apliquem el model de la teva comunitat quan l'hem pogut verificar amb el text oficial, et diem quina norma s'ha fet servir i n'enllacem la font. Quan no està verificat, no ens inventem cap número: t'adrecem a l'Administració competent.

Moltes comunitats exigeixen que hagin passat uns anys mínims des de la compra abans de poder transmetre l'habitatge, i una autorització administrativa prèvia a la venda. La lògica és evitar que l'habitatge protegit es faci servir com a operació especulativa: es va adjudicar per viure-hi.

Els terminis i la necessitat d'autorització varien molt, i també segons si la promoció va ser pública o privada. A la Comunitat de Madrid, per exemple, l'habitatge protegit de promoció pública requereix autorització i un període mínim de tinença abans de poder-se vendre. Comprova sempre el cas concret al portal de la teva comunitat abans de signar res, inclosa una reserva amb arres.

Durant la protecció, la comunitat sol reservar-se el dret de tanteig (comprar ella al preu màxim abans que el teu comprador) i el de retracte (subrogar-se després si la venda es va fer sense comunicar-l'hi). Per això el procediment normal és notificar la intenció de vendre, esperar el termini i després signar.

No és cap obstacle si vens dins de les regles: a la pràctica, l'Administració exerceix el tanteig poques vegades. Sí que és un problema si intentes saltar-te el tràmit, perquè pot invalidar l'operació mesos després.

Un habitatge protegit dins del termini de protecció només es pot vendre a algú que compleixi els requisits d'accés: límits d'ingressos, no ser titular d'un altre habitatge i, en moltes comunitats, estar inscrit al registre de sol·licitants. El teu mercat no és «tothom que s'ho pugui pagar», sinó «tothom que compleixi els requisits».

A la pràctica, això vol dir anunciar-lo com el que és i explicar el preu màxim des del principi. Els compradors que busquen habitatge protegit saben què és; els que no, es faran enrere a la notaria.

Molta gent planeja la venda lliure a partir del dia que caduqui la protecció. El 2026 aquesta data va deixar d'existir per a una part del parc: el Plan Estatal 2026-2030 lliga la protecció de manera permanent als habitatges que finança, Catalunya la va ampliar indefinidament als municipis amb mercat d'habitatge tens i altres comunitats han anunciat règims indefinits. Ho explica desqualificar un habitatge protegit; el que decideix és l'expedient del teu habitatge, no la norma més recent.